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  • Caroline Campos

Portugal: Medidas de apoio ao arrendamento e financiamento

Atualizado: Abr 22


Em razão da situação excecional devida ao Covid-19, o governo português lançou uma série de medidas para apoio da população e empresas.


De imediato, a Lei nº 1-A/2020, de 19 de março suspendeu as denúncias pelos senhorios nos contratos de arrendamento, compreendendo igualmente, apesar de não explícito, as oposições à renovação contratual e as execuções de hipotecas sobre imóveis que constituam habitação própria e permanente do executado.


Ficam suspensas também pelo referido diploma as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria.

No tocante ao arrendamento, a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, cria um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional.


Para ter acesso ao benefício, o arrendatário terá de provar uma quebra superior a 20% nos rendimentos do agregado familiar, face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, e a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário ser superior a 35% dos rendimentos de todo o agregado familiar.


Ressalte-se que a demonstração da quebra de rendimentos é efetuada nos termos da Portaria n.º 91/2020 de 14 de abril.


O diferimento do pagamento de rendas se dará durante o estado de emergência e a previsão de pagamento das rendas devidas ocorrerá assim que se encerrar o estado de emergência, diferido em 12 meses, além de ser inexigível a indemnização por atraso no pagamento de rendas, caso tal atraso tenha origem nos termos previstos.


Compete ao arrendatário o importante dever de informar, por escrito, o senhorio quando se veja impossibilitado do pagamento da renda. O arrendatário tem a obrigação de enviar os elementos que comprovem a diminuição de rendimentos até 5 dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendam beneficiar do apoio financeiro ou até dia 26 de abril para a renda vencida em 1 de abril de 2020.


No arrendamento não habitacional está previsto o diferimento do pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente ao seu término, além da impossibilidade de resolução/desocupação/indemnização.


Estas medidas destinam-se a estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do estado de emergência ou por outra determinação legislativa ou administrativa, mesmo nos casos em que mantenham prestação de atividades de comércio eletrónico ou de prestação de serviços à distância; e a estabelecimentos de restauração e similares, ainda que mantenham atividade de serviço de entrega ao domicílio.


A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas.


Ademais, o arrendatário ou o fiador de estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho pode ter acesso a um apoio financeiro (empréstimo sem juros) a solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %.


Caso o valor do rendimento disponível seja inferior a um IAS, será financiada a renda na integralidade, não apenas no que ultrapassar os 35%. De se ressaltar que o beneficiário só pagará a primeira prestação desse apoio em 1º de janeiro de 2021 e o valor da prestação será um duodécimo do valor da renda, diluído no tempo até atingir o valor total do empréstimo, até o máximo de três anos.


Também os senhorios que não recebam rendas de arrendatários estão abrangidos por estas medidas, com algumas condições. O senhorio deve apresentar uma quebra superior a 20% nos rendimentos do seu agregado familiar, face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano passado e a diminuição de rendimentos do senhorio deve advir do não pagamento de rendas pelos arrendatários. Ainda, o rendimento disponível do agregado familiar deve ser inferior ao IAS (438,81 €) para fazer jus ao benefício.


Quanto aos financiamentos, o Decreto-Lei n.º 10-J/2020 de 26 de março estabelece medidas excecionais de proteção dos créditos.


Beneficiam das medidas as micro, pequenas e médias empresas que tenham sede e exerçam a sua atividade económica em Portugal, que não tenham dívidas fiscais, com a Segurança Social e com a instituição bancária, e não se encontrem em situação de insolvência, ou suspensão ou cessão de pagamentos, ou naquela data estejam já em execução por qualquer uma das instituições.


Beneficiam igualmente as pessoas singulares, relativamente a crédito para habitação própria e permanente, que não tenham dívidas com as entidades acima mencionadas, tenham residência em Portugal e estejam em situação de isolamento profilático ou de doença ou prestem assistência a filhos ou netos, ou que tenham sido colocados em redução do período normal de trabalho ou em suspensão do contrato de trabalho, em virtude de crise empresarial, em situação de desemprego registado no IEFP bem como os trabalhadores elegíveis para o apoio extraordinário à redução da atividade económica de trabalhador independente, e os trabalhadores de entidades cujo estabelecimento ou atividade tenha sido objeto de encerramento determinado durante o período de estado de emergência.


Também tem direito os empresários em nome individual, bem como as instituições particulares de solidariedade social, associações sem fins lucrativos e as demais entidades da economia social.


A Moratória consiste na proibição de revogação, total ou parcial, de linhas de crédito contratadas e empréstimos concedidos e prorrogação de todos os créditos até 30 de setembro de 2020 com pagamento no final do contrato.


As entidades beneficiárias podem, em qualquer momento, solicitar que apenas os reembolsos de capital, ou parte deste, sejam suspensos.


Cabe ressaltar que a suspensão do pagamento não dá ensejo à suspensão do vencimento de juros devidos durante o período da prorrogação, que serão capitalizados no valor do empréstimo com referência ao momento em que são devidos à taxa do contrato em vigor. Em resumo, o capital principal a pagar será o mesmo, no entanto os juros serão capitalizados ao final.


Para ter acesso, basta as entidades beneficiárias remeterem, por meio físico ou por meio eletrónico, à instituição mutuante uma declaração de adesão à aplicação da moratória.


Cabe mencionar ainda que a Lei n.º 8/2020 de 10 de abril dispõe que no tocante à moratória são abrangidos os beneficiários da Caixa de Previdência dos Advogados e Solicitadores que tenham a respetiva situação contributiva regularizada ou em processo de regularização através de um plano prestacional acordado com a Caixa de Previdência dos Advogados e Solicitadores.


Por fim, está previsto o alargamento da moratória sobre o crédito à habitação aos emigrantes, depois de vários portugueses que trabalham no estrangeiro, mas que têm empréstimo da casa em Portugal, terem pleiteado sua inclusão nas medidas excecionais. Tal medida está a ser preparada e deverá ser conhecida em breve.


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